上周，珠海部分楼盘开盘，现场看上去人气不俗，有销售宣称楼盘一推货几近售罄 ，还有楼盘价格上涨。还有人称，珠海楼市小阳春重现。现实情况是否如此？南都记者走访发现，在严格5年社保的最强限制中，珠海楼市谈全面复苏还尚早。
部分高价地项目已经挣扎在成本线上甚至以下，部分商业项目甚至把销售速度减慢 。同时，有业内人士告诉南都记者 ，目前珠海销售最为理想的斗门区域，主要是人才政策放松、网签限制放松、银行利率放松、一二手联动渠道变化所导致。而目前该区域部分楼盘的客群占比已经从刚需客为主变成了投资客与刚需客对半，甚至有楼盘最高投资客占比达6成 。
网签尚未公布，实际销量待考
近期，一些楼盘陆续开始推售开盘甚至连夜开盘 。例如，位于珠海唐家科创北围的万科翡翠中央连夜开盘。据了解 ，这一项目对外号称带精装均价2.4万元/平方米开售，此前的备案价大约2.7万元/平方米。本次开盘首推的是翡玲苑1栋和4栋，共94套房源，产品为建筑面积约95-109平方米的三房和四房。虽然销控上显示销售超过8成 ，但目前网签上尚未体现 。
不过 ，南都记者进一步向销售了解到 ，该项目允许采取一成首付的方式，剩余首付在规定期限内支付，同时当天最低成交价仅2.1万元/平方米起。有购房者表示，这一价格目前是主流价格，过年前龙湖天钜等项目特价房也是从2.1万元/平方米起步 ，而该区域最高地价项目之一雅居乐国际花园重新对外的吹风价也在2.2万元/平方米起。
除了这一楼盘外，斗门和金湾也有楼盘选择开盘。金湾龙湖龙光首开·湖城大境被传出几乎售罄的消息。销售人员介绍，该项目加推花园洋房 ，均价约为2.5万元/平方米，带装修发售，本次推出的户型为73-130平方米的两房至四房。而斗门湖心路片区的海伦堡·湖心里依旧不断加推 ，门口一度排长龙。而该盘加推1栋1单元，带装修均价约1.55万元/平方米。户型则为105-124平方米的三房和四房。
而这些项目目前的销售情况均未在网签上有所显示 ，预计要等到网签成交后才能知道这个“小阳春”含金量如何 。
部分楼盘成交依旧挣扎
若从地价来思考珠海楼市的含金量 ，那么明显不算达标。以上述的翡翠中央为例，虽然该项目带装修2.4万元/平方米的价格在唐家北围片区不算最低，但考虑到该项目的楼面地价接近2万元/平方米，因此有业内人士称这几乎是成本价卖楼。
这并非最惨淡的一幕 。就在这个项目的不远处，一度以项目调整为由的雅居乐国际花园重新纳客时 ，对外销售口风一度低至2.1万-2.2万元/平方米起，与其2.8万元/平方米的楼面地价及前期3.2万-3.4万元/平方米的首次开盘价格，无疑称得上为割肉发售 。而该区域多个楼盘的楼面地价偏高，进一步限制了该区域的卖楼利润 。
即使割肉也不代表能成交，部分项目甚至面临无法成交的窘况。在保税区、横琴等区域，受到商用物业不能作为住宅使用的整改禁令影响 ，不少以前主打“商住两用”的商业项目纷纷选择闭门谢客 ，或者采取更为低调的销售方式。还有业内人士透露，部分项目面临大规模整改，连样板间等都不能出现独立厕所，即使有项目已经获得预售证等 ，都被迫把隔层重新打掉……“整个商用公寓市场几乎死掉”，有人如此评论。
斗门楼市投资客大增
虽然市场回暖还为时尚早 ，但受到多个因素的影响 ，斗门近日楼市成交数据亮眼，在金湾销售走低的时候 ，斗门在此前公布的网签数据中，也是成交排名靠前的那一个 。南都记者走访发现 ，这与斗门的人才政策放松有关。有销售人员称 ，只需要1年社保即可购房，可以在缴纳房款后等一年社保缴纳完毕即可过户 。但在实际操作中 ，还有中介表示 ，现在不需要社保，只需要通过人才证明即可购房，还称一定能成功操作 。
同样是放宽购房门槛，金湾由于区内房价偏高 、后续网签速度缓慢等原因，目前从网签数据来看不及斗门 。而斗门方面则并未在网签上有所限制 ，有人称几乎是秒过 ，这与目前斗门的库存偏高有关系。合富研究院分析师梁文灿告诉南都记者，目前斗门网签速度可谓全市最快 ，金湾的项目则受价格的影响而很难过会 ，“斗门库存量目前依旧偏高 ，这或许与政府极力去库存有一定关系”，他表示。
此外 ，他还透露 ，由于原本销售不错的商用项目遭受打压，成交几乎忽略不计，加上斗门部分项目急于消化存货，开出较高的销售佣金 ，使得不少二级甚至三级渠道商纷纷涌去斗门卖房。这样的情况下，原本在禁令下依靠本地刚需和改善购房者消化的斗门，近期成为了冉冉升起的销售新星 ，促使这一转变的是不受限制的投资客 。
梁文灿表示，监控中的斗门楼盘已经有不少是珠海本地刚需客和外地投资客对半分 ，比例各为一半，甚至在海伦堡·湖心里等楼盘中，最大的外地投资客与本地刚需客比例为6：4。“这也是为什么部分楼盘原本从毛坯发售改变为带装修发售”，他表示如湖心里这一项目 ，原本为了降低总价，从带装修发售改为1.35万元/平方米的毛坯价发售 ，对于部分无法承受高总价的刚需购房者来说无疑更容易上车，但在市场客群逻辑发生变化后 ，该项目又从毛坯价变为带装修价1.5万-1.6万元/平方米发售 ，这也能侧面反映客群的变化。
但他表示，目前虽然个盘出现一些回暖的迹象，但对于整个珠海楼市来说，全面回暖还是为时尚早，不少高价地皮依旧面临较大的销售压力，只能用时间换空间。除了楼价外 ，他认为刚需应该更注重利率的变化 ，以及政策层面的变化。“暂时除了斗门外 ，其他区域尤其是市区的限制依旧非常多，短期暂未见到放松的可能” ，他表示 。
利率下调 ，促使部分购房者不再观望
除了上述原因导致个盘出现一些回暖迹象外，利率的下降也是其中一个推手。南都记者询问部分银行和根据融360网上房贷利率参考时发现，珠海此前首套房普遍在基准利率的基础上增加20%-30% ，这使得不少欲要买房的购房者打消念头。但近期珠海的首套房银行利率已经出现仅在基准利率上上浮10% 。这无疑能为不少置业者带来实打实的优惠。
例如工商、交通、招商、邮政等银行已经把首套房利率下调到上浮10%；中信银行下调至仅上浮8%；甚至广发和农商银行的首套房贷已经下调到仅上浮5%。上浮10%及以下的利率已经成为了银行首套房贷款的主流利率水平。
有购房者表示，与开发商欲盖弥彰的降价相比 ，银行利率的下调更容易促使自己购房，因为相当于房子降价了。