上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降
，新房价格表现平稳
，但各线城市市场分化更加明显。易居研究院研究员沈昕分析指出，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了“小阳春”行情，而大部分三四线城市则持续走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出现较大回升的可能性不大。”沈昕分析认为，预计2019年下半年40城成交继续下滑
。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

不仅仅是新房市场，近日
，贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，上半年全国重点城市房地产市场从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

“上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为
，“不过
，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放
，市场缺乏大幅向上动能。”

今年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院的数据显示，北京
、上海、深圳
、西安
、杭州等城市二手房市场大幅调整后

，需求开始释放。“上半年，重点城市二手房市场，在部分地区一季度行政调控放松
、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下
，从底部回暖。”许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上
、新房市场回暖
、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

部分城市“新库存”风险隐现

业内人士普遍认为，下半年房地产市场仍将以“稳”为第一要务
，保持政策的连续性和稳定性
，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面，中央已将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展

。基于此，热点城市调控政策仍需从紧执行
，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力
，调控政策微调放松已在预期之中
。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院统计的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显示
，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长期的向上趋势中，并且即将超过三四线城市的水平
。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增长，但随着“小阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。

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