而对于已经在城镇居住但还没有户口或者是刚刚拿到户口不足3年的“新市民”
，租房、购房依然是刚需。“存量时代，新市民和青年人的住房需求就是新模式下最大的需求，这也是最有效的需求

，必然要激活这部分有效需求
。”李宇嘉指出。他向《中国报道》记者分析，新市民是稳定楼市的基本盘
，但他们的支付能力、对未来的预期都很弱
，这也是要发展长租房的原因，其本质上就是降低门槛，将长期游离于城市公共服务、住房消费、商品房消费大门之外的3亿多人群，纳入到真正的住房消费，并通过“先租后买、租购并举”，培育楼市良性循环的基础
。

推动长租房市场建设

，则需要系列政策支持。田秋生认为在购买端，需要通过税费
、租金、贷款、利率倾斜，并在享受公共服务
、城市落户等方面实行租购同权，增强人们选择长租房的意愿
。在供给端
，则要通过土地供应向长租房建设倾斜
、降低房企建造经营长租房相关税费等措施，来鼓励房企开发或经营长租房。

着眼中长期，房地产行业如何告别“三高”泡沫，向新发展模式平稳过渡？要搞清楚这个问题，首先需要明白什么是房地产行业的“新发展模式”
。

田秋生认为
，中央提出的房地产新发展模式
，首先是要改变当前房企高负债、高杠杆、高风险经营模式，推动房企降低负债率，走向安全平稳低风险发展模式
。他认为
，真正告别今天房地产业高负债模式，需要认清房企高负债形成的体制政策根源，改革土地价款结算办法
，由现行一次性付款改为分次付款，最后一笔在竣工交房、收齐全部房款之后
，从时间上分散房企的购地支出，减轻一次性支付情况下对贷款的过多依赖。

“同时，需要改变目前重出售、轻出租的住房供给模式和重购买、轻租赁的住房需求模式，推动实现售租并重、租购并举
，实现住房销售市场和住房租赁市场协调发展。”田秋生告诉《中国报道》记者，新发展模式还要改变目前普通商品房供给相对充裕但保障性租赁住房供给相对不足状况

，推动长租房建设，实现普通商品住房供给和保障性租赁住房供给并重，逐步形成符合国情的商品房体系和保障性住房体系。

田秋生认为

，需要注意的是，中央经济工作会议中强调“平稳过渡”，这就要求相关改革举措和相关政策调整

，一定要把握好时机和力度
，有必要适当调整
、分步实施、稳中求进
，否则会产生较大风险
。李宇嘉表示，未来房地产市场与中国经济的互动将是“与实体经济、城市就业等协同发展
、均衡发展”。

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