“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已经成为核心政策逻辑
。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。‘一城一策’既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”贝壳研究院院长杨现领表示
。

据相关研究机构统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调
，“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始
，海口、广州

、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为
，这些城市针对人才引进的新政策
，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。

“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变
，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松
。”

多位业内人士认为，房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看

，要加大对住房刚需的支持
，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；从外部看，我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的首次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

一二线城市有望率先筑底放量

近期
，一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，例如，燕郊楼市再度活跃

；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多
，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。

但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房
、土拍升温等迹象

，但人生就是博认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间
，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出
。

房价方面，有关机构数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落
。成交量方面
，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑
。克而瑞研究中心数据显示
，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。

保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立

。预计2019年将是楼市“调整年”
，但局部窗口显现
，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

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